Gokken met grond: grondpolitiek in Nederland

Gepubliceerd in: Lokaal Bestuur
Geschreven door: Kirsten Verdel

Veel gemeenten bedrijven grondpolitiek. Dat houdt in dat de gemeente grond koopt en uitgeeft om de regie in eigen hand te houden. Zo kan sterk worden gestuurd in het type woningbouw en bedrijven dat binnen gemeentegrenzen gevestigd kan en mag worden. Dat klinkt goed, maar in veel gemeenten is grond aangekocht met hoge verwachtingen over verkoopprijzen, die door de economische crisis niet langer waargemaakt kunnen worden. De te verwachten winst is op voorhand door veel gemeenten echter al uitgegeven, waardoor nu zeven gemeenten onder toezicht van het Rijk staan en nog eens 25 gemeenten datzelfde lot boven het hoofd hangt. Naar schatting hebben Nederlandse gemeenten rond de 4,5 miljard euro verloren door grondspeculaties. Lokaal Bestuur sprak met PvdA’ers uit Apeldoorn en Tynaarlo, twee gemeenten die in de problemen zijn gekomen. 


Wie: Fokko Spoelstra 
Wat: voormalig wethouder 
Waar: Apeldoorn 

U bent begin februari afgetreden als wethouder. Wat is er gebeurd? 
‘Een jaar geleden werd een wel heel serieus tekort verwacht op de exploitatie van het grondbedrijf. In februari 2011 is er daarom op initiatief van de PvdA-fractie een interpellatie geweest. De fractie vermoedde dat de voormalig wethouder grondzaken van de VVD zijn zaakjes niet op orde had. Er werd een motie van afkeuring ingediend en een raadsenquête gestart. Tien maanden lang werden mensen gehoord, openbaar en niet openbaar. In de eindrapportage stonden heftige conclusies over de vraag hoe Apeldoorn de grondpolitiek vanaf 1998 heeft vormgegeven. Niet alleen het zittende college, maar ook colleges van jaren geleden bleken fouten te hebben gemaakt. Bij de conclusies over het beleid zaten ook politieke doodzondes, zoals het bewust onjuist en onvolledig informeren van de raad. Het huidige college, waar ik onderdeel van uitmaakte, heeft uitgelegd zich niet in dat ‘bewust’ onjuist en onvolledig informeren van de raad te herkennen. In ieder geval niet als college: het is één wethouder geweest, die zijn collega’s in het college niet heeft ingelicht. Maar wij vonden dat we de verantwoordelijkheid uiteindelijk toch als college behoorden te dragen, dus restte ons niets anders dan af te treden.’

Wat is er precies misgegaan sinds 1998? 
‘Nou, het was misschien al iets eerder. Er heerste een grenzeloos optimisme. Het inwoneraantal van Apeldoorn zou stijgen van 155.000 naar minstens 170.000. Het daarmee gepaard gaande planoptimisme was op zich niet erg, maar er werden wel erg veel gronden verworven en veel kosten op die gronden bijgeboekt. Er werd voor rond de 50 miljoen euro aan grond gekocht. De te verwachten winst bij verkoop werd meteen al ingezet om andere projecten te financieren of gereserveerd voor gemeentelijke voorzieningen. Nu zien we echter dat door de markt de prijzen gigantisch gedaald zijn en dat daarnaast de verwachting over de groei van het aantal inwoners scherp bijgesteld is. In het zwartste scenario moet er 200 miljoen euro afgeboekt worden. Voor een stad als Apeldoorn is dat heel veel geld. Vorig jaar hebben we daar al 70 miljoen voor opgehoest, maar er is dus nog een groot gat.’

Had het voorkomen kunnen worden? 
‘In de tijd dat de gronden werden verworven kón je niet zoveel anders. De oude wet ruimtelijke ordening maakte het bijna onontkoombaar. Als je bijvoorbeeld regionale bedrijventerreinen aan wilde leggen, dan moest je wel gronden verwerven. Wat we níet hadden moeten doen is alle kosten daarop bijboeken en de te verwachten winst al nemen terwijl die nog niet gerealiseerd was.’

Dat lijkt overal zo te zijn gebeurd? 
‘Niet overal. Bij de CLB-masterclass finances heb ik ook gemeenten gehoord die voorzichtiger zijn geweest. Maar veel gemeenten hebben winsten ingeboekt en voor structuurversterking in de stad gebruikt. Er zijn in Apeldoorn nieuwe gebouwen en instellingen neergezet, zaken waar de stad de komende 40 jaar wat aan heeft.’

Wat is de rol van de PvdA geweest in Apeldoorn? 
‘De VVD heeft hier sinds 1994 grondzaken in haar portefeuille. Hun mantra was altijd ‘het gaat goed, het komt goed.’ Maar het moet gezegd: de aankopen zijn wel door het college en de raad geaccordeerd, de PvdA draagt daar dus ook verantwoordelijkheid voor. Maar de PvdA-fractie was wel de partij die met de interpellatie kwam. En wij benadrukken nu dat de pijn geleden moet worden, terwijl anderen zeggen: gewoon doorschuiven naar de toekomst, verliezen niet nu nemen.’

Hoe ziet de toekomst er uit? 
‘We doen nu veel afboekingen. Het moet wel heel gek met de economie gaan wil dat niet tot sluitende exploitatie en op termijn wellicht weer tot winst leiden. Het hangt sterk af van de inschatting van de groei van de gemeente. Apeldoorn is een twijfelgeval. In het westen zal in 2040 veel vraag naar woningen zijn, aan de randen van het land zal krimp zijn en Apeldoorn zit daar een beetje tussenin. Welke kant het opgaat is dus nog ongewis.’

Er is al flink geschrapt in het aantal te bouwen woningen? 
‘Ja, er werd eerst gedacht dat er 8000 extra woningen tot 2020 nodig waren. Dat is nu teruggebracht tot 3900. Die halvering komt door de nieuwste inschattingen van de provincie Gelderland, die zien veel plannen voor woningbouw langskomen. Wij dachten dat veel inwoners van Zutphen naar Apeldoorn zouden komen en zij dachten juist dat veel inwoners van Apeldoorn naar Zutphen zouden verhuizen! Dus de provincie zag op regionaal niveau behoorlijke overprogrammering en stond dat niet toe in de bestemmingsplannen.’

Heb je tips voor andere gemeenten? 
‘Ja, als je het probleem nog niet onderkend hebt: download ons rapport! (www.apeldoorn.nl, trefwoord: enquêtecommissie) Kijk kritisch naar je grondbedrijf: is er met scenario’s gewerkt? Wat zijn de risico’s? En handel tijdig, anders kom je snel in hele grote problemen. Er is echter niet één slimme oplossing, maar wees wel realistisch: schat niet in dat het morgen wel allemaal goed komt. Het is ingewikkelde materie. Ook binnen het artikel 12-systeem waarbij gemeenten onder toezicht van het Rijk worden gesteld is dit niet op te lossen, want andere gemeenten betalen voor gemeenten die geldproblemen hebben en dat zijn er met de grondpolitiek teveel. Er moet ook landelijk actie ondernomen worden.’

Wie: Henk Kosmeijer 
Wat: wethouder 
Waar: Tynaarlo 

Sinds wanneer doet Tynaarlo aan grondpolitiek? 
‘Op het moment dat we woningbouw willen in een bepaald gebied, starten we meteen de procedure wet voorkeursrecht gemeenten, die gemeenten als eerste in gelegenheid stelt om gronden aan te kopen. Grondeigenaren zijn dan verplicht grond als eerste aan de gemeente aan te bieden. In 1998 is de gemeente Tynaarlo ontstaan. Een van de voorlopers daarvan was de gemeente Eelde en die hanteerde dat beleid ook al enige jaren. Door de grondpolitiek hebben we als gemeente maximale regie in het bepalen van welk type woningen we gaan bouwen en in welke dichtheid.’

Hoe is dat bevallen? 
‘In het verleden is er behoorlijk winst op geboekt. We werken nu gelukkig samen in het stedelijk netwerk Groningen-Assen, dat functioneert op het gebied van woningbouwafspraken en bedrijfslocaties: daarbinnen moeten we nu kijken of we niet in staat zijn overproductie c.q. overaanbod aan gronden voor bedrijventerreinen en woningbouw terug te schroeven. We hebben afgesproken dat de totale productie tot 2025 van 55.000 naar 25.000 terug gebracht zal worden. Dat doet enorm veel pijn bij ontwikkelaars en gemeente. Het betekent dat een groot aantal locaties niet meer bebouwd zal worden.’

Meer dan een halvering? 
‘Tja. De prognoses destijds gaven aan dat er sprake was van een groeiregio. Dat is nog steeds zo, alleen is de groei minder sterk dan destijds was ingeschat. Dat heeft onder andere te maken met oude, pre-Verdonk immigratiecijfers. En met demografische ontwikkelingen die anders uitpakken dan verwacht.’

Hoe groot is het probleem precies? 
‘In de totale regio is het risico aan grondposities een half miljard euro. Maar dat hoeft niet allemaal afgeboekt te worden. Het totale risicoprofiel van onze gemeente schatten we tussen de 10 en de 15 miljoen. Daar staat overigens ongeveer een gelijke winst in het verleden tegenover. Elk jaar werd er iets meer afgeroomd dan wat de werkelijke rente in de markt zou doen. Dat had alles te maken met te verwachten stijgingen van grondprijzen. We kenden in de gemeente vanaf 1998 tot 2005 de situatie dat de gemiddelde waarde van woningen met 10% steeg, waarmee navenant ook de grondprijs omhoog ging. We vonden het reëel een deel van die stijging terug te brengen op de begroting. Dat geld werd niet op een spaarrekening gezet, maar geïnvesteerd in onze samenleving.’

Welke fouten zijn er gemaakt, landelijk en/of lokaal? 
‘Het regeringsbeleid heeft er toe geleid dat de hele woningmarkt op slot is gegooid. Niemand koopt nog een huis als je eigen huis nog niet verkocht is, iedereen wacht op iedereen. Een andere groep met problemen zijn huurders die nu geen hypotheek kunnen krijgen. Ook die groep is dus niet in staat tot de markt toe te treden. Achteraf gezien lijkt het makkelijk: je had niet aan actieve grondpolitiek moeten gaan doen. Dan hadden alle ontwikkelaars nu de pijn gehad. Maar we hadden geen keus: we kunnen beter zelf regie voeren dan overgeleverd zijn aan ontwikkelaars.’

Is in Tynaarlo ook vooruitgelopen op te verwachten winsten? 
‘Ja, maar dat speelt maar een beperkte rol. Wij bouwen bijvoorbeeld een wijk van 1250 woningen waar één groot bestemmingsplan op zit. Tegenwoordig maak je al voor pakweg tien woningen een plan, zodat je veel makkelijker bij kunt sturen. Verkaveling, wegenstructuur, twee-onder-een-kap woningen, hoogbouw, vrijstaande kavels, daar kan tussentijds zoveel aan veranderen dat bij één groot bestemmingsplan de boel meteen op slot zit als er door veranderende omstandigheden andere wensen zijn. Maar destijds kon het wel. Wát we ook maar aanboden, alles vond gretig aftrek. We kregen nota bene geld van het Rijk om de productie woningen aan te moedigen. Het was dus common sense om woningbouwproductie te stimuleren. Er waren aanjaagteams in de regio om toch vooral bestemmingsplannen te hebben zodat er gebouwd kon worden. En besef ook: als we 1250 woningen willen bouwen en daar grond voor moeten kopen, dat kan simpelweg niet uit onze lopende begroting betaald worden, dat is een te groot risico. Je moet dus een voorziening treffen voor het geval de woningmarkt instort…’

Verwacht je dat grondexploitatie op korte termijn weer winstgevend kan worden voor gemeenten? 
‘Ja, als we deze bittere pil nu slikken.’

Welke tips zouden andere gemeenten kunnen gebruiken? 
‘Houd niet al je plannetjes overeind. Als je tien plannen hebt met ieder 100 woningen, breng ze dan niet alle tien terug naar 50 woningen, maar schrap complete plannen. En probeer samen te werken met andere gemeenten. Enne.. koop staatsloten.’

TOP 9 TIPS
– Boek eventuele verliezen direct af, schuif die niet voor je uit
– Laat onderzoek doen naar het functioneren van het grondbedrijf
– Wees terughoudend met het nemen van voorschotten op mogelijke winsten
– Wees transparant
– Als er bezuinigd moet worden: geen kaasschaafmethode maar hele plannen schrappen
– Werk samen met andere gemeenten en de provincie
– Werk met scenario’s
– Schat de risico’s vooraf al in
– Maak kleine bestemmingsplannen

This entry was posted in Politiek and tagged , , , , , , . Bookmark the permalink.

2 Responses to Gokken met grond: grondpolitiek in Nederland

  1. pieter van Leijsen says:

    In de zestiger jaren startte de overheid met de grondpolitiek. De gemeenten werden daarbij aangespoord om een actief grondbeleid te voeren, waarbij de grond eerst in overheidshanden kwam en dan kon worden uitgegeven als bouwgrond. Daar was in die tijd niets mis mee, want de gemeentes verkregen de grond voor minder dan Fl 1,= per M2 en gaven de grond uit voor ongeveer Fl 3,=. De gemeenten kregen in de gaten, dat hier structureel veel geld aan was te verdienen en lieten de uitgifteprijs sterk stijgen. Met die inkomsten konden grote projecten, zoals sporthallen, schouwburgen e.d worden gerealiseerd en dat was politiek gezien ook zeer interesssant.
    Daar kregen projectontwikkelaars ook in de gaten en probeerden zoveel mogelijk grond voor de neus van de gemeenten aan te kopen.
    Het antwoord van de overheid was om gemeenten een voorkeursrecht te geven, waarbij gebieden werden aangewezen, vanuit goedgekeurde bestemmingsplannen, waarop de claim van dat voorkeursrecht viel.
    Door al die escapades is de prijs van bouwgrond in Nederland explosief gestegen. Hier ligt dan ook de kern van het probleem dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn. De bouwgrond is in Duitsland 50% goedkoper, waardoor de huizen daar ook aanmerkelijk goedkoper zijn dan in Nederland.
    Dat er nu geen bouwgrond meer wordt verkocht zou op zich geen probleem mogen zijn, maar de melkkoe van de gemeenten geeft geen melk meer. Eigen schuld, dikke bult, zou eigenlijk het verwijt moeten zijn. Inclusief bouwrijp maken ligt de kale prijs voor bouwgrond ook maar op 50% van de uitgifteprijs. Er kan echt heel veel lucht uit, dus de prijzen van de huizen kunnen en zullen nog veel verder dalen.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*